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上海顾村13亿挂牌24万平米住宅地我的钢

2019-10-13 05:51:30来源:励志吧0次阅读

  上海顾村13亿挂牌24万平米住宅地_我的钢铁

  进入下半年,上海土地交易市场异常活跃,几乎周周都有新推出让地块面市。8月8日,上海市国有建设用地使用权挂牌出让,21号公告挂牌。昨日,22号公告也紧跟着开始挂牌。值得一提的是,继上周推出一块住宅用地之后,长风生态商务区在22号土地公告中又推出一幅商用地块3D地块。

  同时,22号公告中还推出了宝山约30万平方米的住宅用地。

  宝山地块

  开价观念截然不同

  对于翘首以盼住宅用地的上海开发商来说,22号公告中还有两幅宝山区的居住用地相当惹人注目。

  不过,两块地的开价(起始价)却差异较大。

  宝山区杨行镇蕰川路地块位于蕰川路西侧、天馨花园北侧,出让面积约2.66万平方米。规划指标要求其项目容积率不大于1.4,建筑密度不大于30%。目前,宝山杨行地块的出让文件标明其竞买保证金1800万元,竞买底价在1.8亿元左右。粗略估算,挂牌起始楼板价应在4833元/平方米。

  以的观点,现在地块周边杨行镇的住宅房价一般在8800元-9500元/平方米,近5000元/平方米的起始楼板价其实不低。虽然其紧邻的天馨花园是十年老盘(仍有房源在售),前期项目的内部和周边的商业配套都已经非常成熟,附近还有轨道交通1号线,但即使以底价成交,此次推出的蕰川路地块仍属开价高企。如果当地房价稳定,并有一定的上涨,那么今后项目的土地成本,加上建安成本、税收和大配套以及管理和销售费用,利润空间应该算是合理。但是,以眼下上海住宅市场研究领域的主流观点,类似宝山顾村、杨行这样的同质化产品聚集的外环外区域,房价一定程度回落的可能性较大,这样,拿地开发商亏本风险就会相当大。所以,出让方给出近5000元/平方米的起始楼板价,应该是对区域的房价预期极为乐观。

  相较之下,顾村地块似乎并不被出让方看好。

  此次出让的顾村镇陈富路居住地块南至陈富路、西至中心河、北至沙浦,整块地由A-1、A-2两地块组成,出让面积约为24.2万平方米。其中,A-1地块出让面积15.65995万平方米,要求容积率不大于1.6,;A-2地块出让面积8.51966万平方米,容积率要求不大于1.8。出让文件中,顾村地块的挂牌起始价为13亿元,根据其约40万平方米的建筑面积粗略估算,挂牌起始的楼板价(平均)为3200元/平方米几乎是去年保利以6300元/平方米在附近拿下宝山菊太路A、B、C地块的半价,该报价甚至低于今年7月1日发布的上海市11号公告中推出的罗店新镇A地块3300元/平方米的挂牌起始楼板价。

  同为宝山区政府,出让方可能预计顾村地区的房价有下跌趋势,加上地块周边暂时没有轨道交通利好,所以,顾村地块底价开价的思路截然不同于上述杨行地块。当然顾村地块出让面积较大,竞买保证金筑起的入市门槛较高,应该也是起始楼板价偏低的原因之一。但若顾村地块以底价拍出,拿地开发商风险相对较小。

  长风地块

  楼板价底价万元

  短短一周内,长风生态商务区推出两幅地块,引起业内人士不小关注。22号公告中的普陀区长风地区3D地块属于商用地块,土地总面积约7.09万平方米,出让面积为3.84万平方米。长风生态商务区官方站显示,3D地块位于云岭东路以南、3-C地块以东、苏州河以北、中江路以西,在北岸长风的西侧。

  3D地块的出让文件中显示,3D地块中还可细分为4个小地块,其中,只有3D-1地块的用途是商业金融、商务办公、文化娱乐公共设施,其他三幅小地块的用途均是规划市政道路用地或公共绿化用地。而针对3D-1地块的规划指标是:容积率不得大于2.5,建筑密度不得大于40%。

  出让文件中,长风3D地块的挂牌起始价约为9.54亿元,根据其约9.6万平方米的建筑面积粗略估算,楼板价约在10000元/平方米。发现,10000元/平方米的挂牌起始楼板价,尽管低于上周发布的20号公告中长风7C北地块的挂牌起始价14300元/平方米,但却远远高出已被志诚退地的长风4号东南地块一年前开拍的底价4666元/平方米。

  今年7月份,国浩长风城推出353套办公房,上房地产显示,至今只成交4套,预定19套,而4套房源的成交均价为19000元/平方米。

  ◇公告解读

  新推住宅用地逾30万平方米

  此次推出的21、22号土地公告共涉及11幅地块,出让面积共约54.43万平方米。其中,21号公告涉及闵行、奉贤等区的5幅工业用地,出让面积约15.9万平方米。

  22号公告推出6幅商业、居住地块,出让面积共约38.54万平方米。其中住宅用地,逾30万平方米。宝山区的杨行、顾村地区分别推出一幅居住用地,出让面积共约26万平方米;嘉定区推出一幅名为嘉定区浏河以北、飞沪南路以西地块的商住用地,出让面积5.84万平方米,其住宅比例达到90%。

  另外,约8万平方米的商业地块中,长风生态商务区的3D地块较为引人注意。这块名为普陀区长风地区3D的地块,土地总面积约达7.09万平方米,出让面积为3.84万平方米。

  近年来很少推地的徐汇区也推出了一幅上中路424街坊3/1丘的商用地块。公告显示,这幅地块位于上中路以北,龙州路以东,出让面积约1.11万平方米,根据规划要求容积率不大于2计算,其规划建筑面积约为2.22万平方米。

  出让文件显示,徐汇地块的挂牌起始价为2.26亿元,起始楼板价为10180元/平方米。另外,奉贤也有一块出让面积不足1万平方米的商业地块推出。(来源:上海商报)

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